Si compras casa a partir de 2016, no adelantes un euro si no hay licencia de obra
Ha pasado inadvertida, sin hacer mucho ruido y de puntillas. Sin embargo, una modificación en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) de 1999 amenaza con tener una gran trascendencia para quienes decidan comprar una casa nueva a partir del próximo año. El Boletín Oficial del Estado (BOE) recogía el pasado 15 de julio un pequeño cambio en la normativa que implica que, a partir del 1 de enero de 2016, cualquier cantidad que entregue un comprador de vivienda antes de que el promotor o la cooperativa tengan concedida la licencia de obra no estará garantizada por ley.
La norma dice exactamente así:
1. Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su construcción, deberán cumplir las condiciones siguientes:
a) Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.
Si el comprador anticipa dinero antes de la licencia de obra, ya no tiene ni seguro ni la posibilidad de reclamar a la entidad de crédito
Esta modificación –introducida a partir de una enmienda presentada por Convergència i Unió– tiene un enorme impacto para las gestoras y cooperativas de viviendas puesto que, tal y como recuerda Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), "los promotores nunca percibimos cantidades anticipadas hasta que no tenemos la licencia de obra. No podemos vender hasta que no tenemos la licencia concedida. Se puede reservar la vivienda, es decir, aportar una cantidad mínima para sellar el compromiso de compra, pero no recibir adelantos de dinero hasta que no está la licencia de obras", asegura, al tiempo que reconoce que el cambio "provocará un freno importante para las cooperativas".
"Esta modificación perjudica a los compradores o cooperativistas porque sólo hace obligatoria la existencia de avales o seguros desde la obtención de la licencia de obras cuando es precisamente en esa etapa previa cuando se da el mayor número de siniestros. Esto supone que el comprador, si anticipa dinero antes de la licencia, ya no tiene ni seguro ni la posibilidad de reclamar a la entidad de crédito por su falta", explica a El Confidencial Rafael González Tausz, experto en derecho inmobiliario y socio en Inmoabogados quien lamenta además que en la exposición de motivos se diga que "se dota de una mayor seguridad jurídica a la posición del adquirente de la vivienda frente al promotor, cuando en realidad el consumidor estará más desprotegido".
"Es decir, todo lo que anticipe un comprador a partir de la entrada en vigor de esta modificación, el 1 de enero de 2016, estará sin cobertura si no hay licencia de obras", apunta González Tausz, quien insiste en la enorme desprotección por parte de los futuros compradores de vivienda y el favoritismo de la ley con la banca y las compañías aseguradoras. "Las reclamaciones que recibimos una vez que se tiene la licencia de obra son contadas".
Hasta ahora, "la percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de vivienda", recogía la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Jarro de agua fría para las cooperativas
Este cambio supone, aparentemente, un jarro de agua fría para las cooperativas de viviendas, muy activas en plena crisis ya que, a diferencia de las promotoras, es habitual que los socios cooperativistas adelanten dinero para poder adquirir los terrenos sobre los que se levantarán sus futuras casas. Unas cantidades que a partir de 2016 ya no estarán aseguradas. Hasta ahora, por el contrario, estaban amparados por la Ley 57/1968.
Basta con echar un vistazo a dos de las mayores operaciones impulsadas por dos gestoras de cooperativas en Madrid, la compra del solar de Raimundo Fernández-Villaverde por parte de Domo Gestora al Ministerio de Defensa por 111 millones de euros o la compra de las antiguas cocheras de Metro de Madrid en Cuatro Caminos 88 millones de euros a cargo del Grupo Ibosa. En ambos casos, las aportaciones de los socios se han destinado a la compra de ambos solares sin que por el momento ninguna de las dos gestoras cuente con licencia de obra para sus proyectos.
El cambio en la ley podría suponer, por tanto, un frenazo para su actividad, muy intensa en los últimos meses, lo que ha generado cierto malestar dentro del sector promotor, que asegura no poder competir con sus agresivas ofertas en la compra de suelo y a quienes acusan de estar calentando el precio del suelo.
Las cooperativas, sin embargo, consideran que su actividad no se resentirá. "En realidad, la modificación en la LOE no supone ningún cambio sustancial para nosotros", aseguran desde una gestora de cooperativas. "Según la ley actual, las cantidades entregadas a cuenta están aseguradas, pero la realidad es que en los últimos años, con la crisis y tras los escándalos de algunas aseguradoras como Asefa y HCC, ni bancos ni aseguradoras quieren avalar estas cantidades".
Los promotores nunca percibimos cantidades anticipadas hasta que no tenemos la licencia de obra
Es decir, hoy en día, las aportaciones deberían estar aseguradas por una compañía de seguros o avaladas por una entidad bancaria o caja de ahorros que la cooperativa debe acreditar. Sin embargo, tal y como llevan meses reconociendo desde el sector cooperativista, tanto el sector asegurador como el financiero se están mostrando muy reacios a asegurar estas cantidades.
De esta manera, la existencia de este seguro es de obligado cumplimiento según la ley, pero no según la realidad del mercado, que hace que no existan compañías que emitan los seguros de afianzamiento necesarios en fases iniciales de las cooperativas cuando aún no está concedido el préstamo promotor ni obtenida licencia de obras.
Ante este vacío, los expertos señalan que existen alternativas para asegurar estas aportaciones como el bloqueo de cuentas bancarias, avales de diverso tipo o, lo que sería más seguro, según Rafael González Tausz, el seguro de responsabilidad civil.
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